不久前，浙江省温州市部分(fēn)房屋20年土地使用(yòng)权到期，有(yǒu)关如何续期的问题引发社会广泛关注。央视记者从浙江有(yǒu)关方面了解到，目前，國(guó)土资源部对温州住宅土地使用(yòng)权20年到期延長(cháng)问题的调研己经完成。总體(tǐ)来说，目的各地对于土地使用(yòng)权到期之后的房屋如何处置还没有(yǒu)统一的办法，需要等待國(guó)家层面出台措施进行处理(lǐ)。
温州：过了年限土地证无法过户
温州的王先生在前不久买房子的过程中遇到了住宅土地使用(yòng)权到期的问题。
据王先生介绍，他(tā)买了一套房子，双方签订購(gòu)房合同后，很(hěn)快办理(lǐ)了房产过户手续。不料，在办理(lǐ)土地证过户时，却意外发现原房东的土地证已于2016年3月4日过期。
温州土地登记交易中心的工作人员表示，必须要足额缴纳30多(duō)万元的土地出让金，才能(néng)完成土地使用(yòng)证的过户手续。
温州的陈老伯也遇到了土地使用(yòng)权到期的问题。去年9月，他(tā)卖掉了自家一处老房子。买方选择通过银行办理(lǐ)房屋抵押贷款。但由于土地使用(yòng)期限為(wèi)20年，于2016年4月25日到期，银行不给贷款。陈老伯的房子最终也没能(néng)卖掉。
青岛：居住照常 但房价出现下跌
在温州出现土地使用(yòng)权到期之前，青岛、深圳这些最早开始土地使用(yòng)权有(yǒu)偿制度改革尝试的地區(qū)，也遇到过土地使用(yòng)权到期的问题。
69岁的薛玉刚住在青岛黄岛區(qū)阿里山(shān)小(xiǎo)區(qū)，2001年他(tā)在这里購(gòu)买了一套二手房，而这套房子的土地使用(yòng)年限是20年，到2009年就到期。这些年，虽然并没有(yǒu)接到正式的通知，薛玉刚的居住也没有(yǒu)受到影响，但他(tā)依然对土地使用(yòng)权到期这件事有(yǒu)些担心。
同样住在阿里山(shān)小(xiǎo)區(qū)的周连章，2008年花(huā)了34万在这里买了一套二手房。土地使用(yòng)年限是40年，到2037年到期。虽然还有(yǒu)20多(duō)年，但影响已经开始显现。“比如说以前这个小(xiǎo)區(qū)的房价能(néng)达到一万，自从这个事情一出以后，这里应该是一个學(xué)區(qū)房，但现在房价降了不少，现在只能(néng)卖到七千，所以说老百姓的房子（价值）缩水了。”周连章说。
据了解，整个黄岛區(qū)像阿里山(shān)小(xiǎo)區(qū)这样的房屋，住宅用(yòng)地使用(yòng)权期限在20年或者30年的房屋有(yǒu) 5000套左右。根据《物(wù)权法》规定，住宅用(yòng)地使用(yòng)权到期后，应该自动续期。但是，当时的《物(wù)权法》并没有(yǒu)对如何办理(lǐ)续期手续出台实施细则。于是，青岛相关部门研究决定，对于住宅用(yòng)地使用(yòng)权年限到期的房屋，青岛目前不会收取延期费用(yòng)，尚在等待國(guó)家新(xīn)政策的统一出台。
深圳：补交地价续到最高使用(yòng)年期
在另一个土地使用(yòng)制度改革的试验田——深圳， 2000年以后也陆续遇到一批房地产土地使用(yòng)期到期的问题。
在深圳市规划和國(guó)土资源委员会，工作人员拿(ná)出该市長(cháng)城大厦一处商(shāng)品房的土地续期申请材料。这处房产土地的使用(yòng)期是从1985年开始，使用(yòng)期限50年，到2035年。今年年初，业主提出申请将土地使用(yòng)年期续期到70年。
但续期不是免费的，而是要补交续期时段内的地价。根据当地主管部门的测算，这处建筑面积达到80.58平方米的商(shāng)品住宅，业主需要补交的地价总额是44940元。
上世纪八十年代，全國(guó)范围内的行政划拨土地都是无偿无期，也就是免费的。而当时的深圳根据特區(qū)发展需要，為(wèi)来深客商(shāng)通过行政划拨方式供应经营性用(yòng)地，但这种行政划拨土地是收费的，而且有(yǒu)使用(yòng)年限。目前补交地价予以续期的土地都是这种类型。
这些有(yǒu)偿有(yǒu)期的行政划拨用(yòng)地在2000年以后相继到限，但又(yòu)没有(yǒu)达到國(guó)家规定的最高使用(yòng)年期，面临着续期的问题，為(wèi)此，深圳市2004年4月专门出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》。
而针对社会各界最关注的，房地产土地达到國(guó)家最高法定年限（70年）如何续期，深圳市规土委相关人员表示，目前这一领域尚属政策空白。
城市土地使用(yòng)年限為(wèi)何存在不同？
从温州、青岛和深圳的例子可(kě)以看出，这些地方房地产土地使用(yòng)年限有(yǒu)的是二十年，有(yǒu)的四十年，还有(yǒu)的是五十年，这些年限是如何确定的？对此，國(guó)土资源部推荐专家、中國(guó)土地學(xué)会副理(lǐ)事長(cháng)黄小(xiǎo)虎介绍说，上个世纪80年代以前，我國(guó)实行计划经济，土地都是无偿使用(yòng)的。后来成立國(guó)家土地管理(lǐ)局，就开始考虑改革无偿使用(yòng)，将其变為(wèi)有(yǒu)偿使用(yòng)。经过政策的不断调整，最终确定了住宅用(yòng)地的最高使用(yòng)年限是70年。
土地使用(yòng)权
视频：专家解释70年使用(yòng)期限是如何算出来的
由于政策设定的是土地最高使用(yòng)年期的上線(xiàn)，虽然上線(xiàn)不能(néng)突破，但是下線(xiàn)并未设定，所以各地可(kě)以灵活掌握。
到了1998年以后，住宅用(yòng)地的使用(yòng)年限基本上都确定為(wèi)70年。对此，黄小(xiǎo)虎表示，这是住房制度改革的结果。由于1998年以后基本上所有(yǒu)的住房都商(shāng)品化了，人们都要到市场上去买房，為(wèi)公平统一，便一律按70年进行出让。
最高使用(yòng)年限為(wèi)70年是怎么算来的？
房屋土地使用(yòng)权的最高年限是70年，这70年是怎么算来的呢(ne)？实际上，这一年限的设定，是采取预期收益折现方式进行测算的，也就是说，土地使用(yòng)超过70年以后，土地的折现率预计将会接近于零。
另外还有(yǒu)一个问题：住宅土地70年使用(yòng)期到底从什么时候开始算？举个例子，小(xiǎo)李2015年买了一处70年土地使用(yòng)期的商(shāng)品房，2016年搬进房子居住，这处房子的开发商(shāng)于2012年签订土地协议，获得土地的使用(yòng)权。这个70年的土地使用(yòng)期是要从2012年开发商(shāng)获得土地使用(yòng)权开始算。因此对于很(hěn)多(duō)購(gòu)买二手房的业主来说，70年的土地使用(yòng)期限是从开发商(shāng)拿(ná)到土地使用(yòng)权的那天开始算起的，而不是購(gòu)房时开始算。
三种眼光看清土地使用(yòng)权到期问题
了解完这些现实案例和背景之后，对房屋的土地使用(yòng)权有(yǒu)了更深入的了解。毫无疑问，土地使用(yòng)权到期，是一个全民(mín)关注的话题。但要看清这件事，需要有(yǒu)三种眼光：
一是历史眼光。改革开放已走过三十多(duō)年，很(hěn)多(duō)政策、制度都有(yǒu)不断调整完善的历史轨迹。土地使用(yòng)权的现实难题背后，有(yǒu)着不能(néng)忽略的历史轨迹。
二是法治眼光。所有(yǒu)这些待解的难题，最终要用(yòng)法治思维、法治方式来解决，临时的、零散的政策解决手段，应逐步让位于清晰严谨的法治手段。
三是民(mín)本眼光。土地使用(yòng)权问题处理(lǐ)得好不好，直接关系到很(hěn)多(duō)普通老百姓的切身利益。这里面没有(yǒu)小(xiǎo)事。相关的立法部门、司法机关、政府部门，都得用(yòng)足够的责任感、紧迫感来直面问题，解决问题。
目前，國(guó)土资源部对温州住宅土地使用(yòng)权20年到期延長(cháng)问题的调研己经完成。未来如何进行制度的顶层设计，出台一个兼顾历史与现实、平衡各方利益的解决办法，值得期待。
